Qué se puede hacer si el arrendador se niega a renovar el contrato del local comercial

Descubre las opciones legales y estratégicas disponibles cuando un arrendador se niega a renovar el contrato de un local comercial. En esta guía, te explicamos los derechos del inquilino, los pasos a seguir y las alternativas que puedes considerar para proteger tu negocio y garantizar su continuidad.

Derecho del arrendatario a que le renueven el contrato de arrendamiento de local comercial

De acuerdo al artículo 518 del Código de Comercio colombiano, el comerciante que lleva dos años o más de arriendo en un local tiene derecho a que se le renueve el contrato de arrendamiento, excepto en los siguientes casos:

• Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
• Cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviera el arrendatario.
• Cuando el inmueble deba ser reconstruido, reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

Si no se presentan estos casos, el arrendatario tiene derecho a la renovación del contrato, es decir, el arrendador no puede negar la renovación del contrato de arrendamiento.

Lo que puede hacer el arrendatario si el arrendador no le renueva el contrato de local comercial

Una vez que el arrendatario ha adquirido el derecho de renovación, el arrendador tiene la obligación de renovar el contrato. Recordemos que cuando surge un derecho, este puede ser reclamado ante un juez. El arrendatario puede negarse a entregar el local, ya que tiene un derecho que lo ampara. En este caso, el arrendador tendría que demandar al arrendatario, pero es una demanda que no tiene muchas probabilidades de prosperar, dado que quien está incumpliendo con la ley es el arrendador, no el arrendatario.

El artículo 524 del Código de Comercio establece:

Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.

Esto significa que son normas de orden público que crean derechos irrenunciables. Por lo tanto, el arrendatario no está obligado a renunciar a un derecho adquirido por ministerio de la ley. Si el arrendador se niega a renovar el contrato, es un asunto que tendrá que resolverse ante los jueces si así lo decide el arrendatario.

¿Entregar el local comercial significa renunciar al derecho de renovación?

Si el arrendador niega la renovación del contrato de arrendamiento y solicita el local al arrendatario, y este lo entrega, en la práctica significa que el arrendatario está de acuerdo. Esto se traduce en un acuerdo de voluntades que da por terminado el contrato de arrendamiento.

Los contratos, cualquiera que sean, se terminan por mutuo acuerdo o mutuo disenso. Aceptar la entrega del local implica eso. Por consiguiente, el arrendatario no debe entregar el local comercial hasta que el asunto se resuelva, ya sea mediante un acuerdo entre las partes o en los estrados judiciales.

Si el local no se entrega, se debe seguir pagando el arriendo

Si el arrendatario decide no entregar el local, tendrá que seguir pagando el arriendo. De lo contrario, estaría incumpliendo el contrato, lo que habilitaría al arrendador para terminarlo por incumplimiento del arrendatario.

El pago del canon de arrendamiento es la obligación principal que asume el arrendatario al firmar un contrato de arrendamiento, y debe cumplirla cabalmente bajo cualquier circunstancia. La ley no contempla que el arrendatario deba disfrutar del local gratuitamente, ya que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral oneroso.

¿Qué pasa si el arrendatario no notificó el preaviso?

El Código de Comercio contempla el preaviso o desahucio únicamente en los casos en que el contrato de arrendamiento no se renueva por las causales 2 y 3 señaladas en el artículo 518 del Código de Comercio. En los demás casos, el arrendador no está obligado a preavisar con una antelación determinada, siendo la que se haya incluido en el contrato de arrendamiento.

En consecuencia, si el arrendador decide no renovar el contrato de arrendamiento a pesar de que el arrendatario tiene derecho a ello, el preaviso será el que figure en el contrato. Si en este no se estipuló, no existe obligación de preavisar, y por consiguiente, el contrato no se entenderá renovado por ausencia de preaviso.

Indemnización por no renovar el contrato de arrendamiento existiendo la obligación de hacerlo

Cuando el arrendatario ha ganado el derecho a que se le renueve el contrato de arrendamiento en los términos del artículo 518 del Código de Comercio y el arrendador lo niega, la ley no contempla una indemnización en estos casos. La indemnización que señala el artículo 522 del Código de Comercio procede cuando la renovación del contrato se niega con base en las excepciones o causales señaladas en el artículo 518 del mismo código, y luego resulta que esas causales no eran verdaderas y solo se utilizaron como excusa para deshacerse del arrendatario.

En el caso que nos ocupa en este artículo, procede la indemnización que pueda surgir del incumplimiento por parte del arrendador. Esta indemnización debe ser alegada en juicio y deberá ser cuantificada y probada.

Una cosa es la indemnización que señala la ley, que opera porque la ley lo establece, y otra cosa es la que se derive del incumplimiento de un contrato, que dependerá de lo que se pruebe en juicio.

En conclusión, cuando el arrendador se niega a renovar el contrato de arrendamiento de un local comercial, el arrendatario tiene varios derechos y opciones a su disposición. Primero, debe verificar si cumple con las condiciones establecidas en el artículo 518 del Código de Comercio para tener derecho a la renovación. Si cumple con estas condiciones y el arrendador no tiene una causa válida para negarse a renovar el contrato, el arrendatario puede negarse a entregar el local y continuar pagando el arriendo mientras busca una resolución judicial.

Es esencial que el arrendatario conozca y ejerza sus derechos para evitar la pérdida de su local comercial y cualquier posible perjuicio económico. Ante cualquier duda o conflicto, es recomendable buscar asesoría legal especializada en derecho inmobiliario para garantizar una adecuada protección de sus intereses y derechos.

El marco legal establecido en el Código de Comercio colombiano proporciona una base sólida para la defensa de los derechos del arrendatario, asegurando que cualquier acto de arbitrariedad por parte del arrendador sea debidamente sancionado y rectificado en el ámbito judicial.